Supuestos de validez de la compraventa de bien inmueble ajeno en el Derecho Civil Peruano

Abstract

ABSTRACT The present investigation is directed to determine if based on the current norms, it can be considered that a contract of sale on real estate of others, would find legal protection by our civil legislation. It does not seek to question whether the way it is regulated is fair or not, or if this regulation is adjusted to international standards, that is, if it is similar to the regulation that other countries in our system and legal tradition make on the matter. The purpose of this investigation is only to determine if, as this figure is regulated in the current regulations, it is correct or not to consider a contract of this type valid. One of the main purposes of having carried out this investigation was to conclude on a clear idea regarding the treatment that should be given to this type of contract, since our judiciary has been expressing arguments and positions that differ greatly in relation to the interpretation made by the generality of the national doctrine. The attempt to reconcile these positions, finding a solution that leads us to assume a single position with respect to the supposed configurators of this contract, was one of the aims that was intended to be achieved with the present investigation. For this purpose, the study of the different arguments contributed by the national doctrine was carried out, applying the scientific method and the analysis of the common points, confronting ideas of being the case. In the same way, judgments issued by the Supreme Court were analyzed, in order to know the position it assumes on the matter, to then confront these arguments with the current regulations and, through the exegetical method, determine whether the interpretation of the articles brought collate, they are correct in light of our right as a whole, making a systematic interpretation of them. Finally, and after the aforementioned analysis, it was obtained as a main result, to consider that a contract for the sale of third-party real property, like any contract, is in principle a source of obligations, not containing by itself, grounds for nullity. In the same way, it was determined that our Supreme Court limits the figure of the contract for the sale of a foreign property to the assumption in which both celebrant parties know about the alienation and where one of them is only obliged to obtain that the other acquires, qualifying the other cases as configurators of the 'estelionato' criminal type, figure that has another typical structure, which cannot be compared to the civil contract under study. Likewise, it was determined as one of the delimiting elements to find us in front of a authentic sale of other people's property, and therefore valid for the right, that of the necessary postponement of the real effect of the contract, that is, the verification at a later moment of the transfer property, as explained and detailed in the present investigation. The main conclusion arrived at is that, under the Peruvian civil law, in its legal and doctrinal sources, the contract of sale of third-party real property is valid, since it is a contract that contains all the presuppositions, elements and requirements of validity of the act legal, not being one of them, the legitimacy to dispose. ; RESUMEN La presente investigación estuvo dirigida a determinar -de conformidad a nuestro derecho civil- qué supuestos de contrato de compraventa de bienes inmuebles ajenos, pueden ser considerados como válidos, esto es, que encuentran con amparo legal. No se busca cuestionar si la forma como está regulado es justa o no, o si esta regulación guarda semejanza con la regulación que sobre la materia realizan otros países de nuestro sistema y tradición jurídica. La finalidad de esta investigación, se ciñe en determinar si, tal como se encuentra regulada esta figura en la normativa vigente, es correcto o no considerar válido a un contrato de este tipo. Uno de los principales propósitos de haber realizado esta investigación fue el concluir en una idea clara respecto al tratamiento que debería darse a este tipo de contratos, pues nuestra judicatura ha venido expresando argumentos y posiciones que difieren en gran medida respecto a la interpretación que realiza la generalidad de la doctrina nacional. El tratar de conciliar estas posturas, encontrando una solución que nos lleve a asumir una única posición respecto a los supuestos configuradores de este contrato, constituyó uno de los fines que se pretendió lograr con la presente investigación. Para tal efecto, se realizó el estudio de los distintos argumentos aportados por la doctrina nacional, aplicando el método científico y el análisis de los puntos comunes, confrontando ideas de ser el caso. Del mismo modo, se analizó sentencias emitidas por la Corte Suprema, a fin de conocer la posición que asume sobre la materia, para luego confrontar dichos argumentos con la normativa vigente y, a través del método exegético, determinar si la interpretación de los artículos traídos a colación, resultan los correctos a la luz de nuestro derecho en su conjunto, efectuando una interpretación sistemática de los mismos. Finalmente, y luego del análisis antes mencionado, se obtuvo como resultado principal, el considerar que un contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, como cualquier contrato, es en principio una fuente de obligaciones, no conteniendo por sí misma, causales de nulidad. Del mismo modo se determinó que nuestra Corte Suprema limita la figura del contrato de venta de bien ajeno al supuesto en el cual ambas partes celebrantes conocen sobre la ajenidad y donde una de ellas solo se obliga a obtener que la otra adquiera, calificando a los demás supuestos como configuradores del tipo penal de estelionato, figura que tiene otra estructura típica, que no puede ser equiparada al contrato civil objeto de estudio. Asimismo, se determinó como uno de los elementos delimitadores para encontramos ante una venta de bien ajeno auténtica y por tanto válida, el de la necesaria postergación del efecto real del contrato, esto es, la verificación en un momento posterior de la trasferencia de propiedad, conforme se explica en la presente investigación. La conclusión principal arribada es que, al amparo del derecho civil peruano, en sus fuentes legales y doctrinales, el contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, es aquel en el cual el vendedor se obliga frente al comprador, a transferirle él mismo, la propiedad de un bien que, a la fecha de celebración del contrato, no le pertenece; no siendo parte de este supuesto, aquellos contratos donde una de las partes solo se compromete a lograr que otra adquiera; al no ser lo mismo asumir un compromiso que asumir una obligación. ; Tesis