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Immobilienbewertung mit hedonischen Preismodellen Im Gegensatz zur traditionellen Immobilienbewertung geht die Methode der hedonischen Preise nicht von dem zu bewertenden Objekt, sondern von den vorhandenen Informationen über die entsprechenden Ereignisse und die involvierten Immobilien aus. "Entsprechende Ereignisse" sind etwa Immobilientransaktionen, Abschlüsse von Mietverträgen oder Immobilienangebote. Mit statistisch-ökonometrischen Methoden werden aus diesen Informationen die hedonischen Preise der beobachtbaren Eigenschaften der Immobilie geschätzt. Auf der Grundlage dieser hedonischen Preise können dann konkrete Objekte bewertet, also deren Verkehrswert ermittelt werden. Wie dies geschieht, ist Gegenstand dieses Buches. Weil die Methode der hedonischen Preise auf soliden statistischen Grundlagen basiert, liefert sie zusätzlich und im Gegensatz zu den traditionellen Methoden auch fundierte Informationen über die Qualität der Prognose und über deren Streuungsbereich. Der Inhalt Einleitung Die Daten verstehen Verteilung von Zufallsvariablen Regression - die Grundlagen Auf der Suche nach dem besten Modell - Grundlagen Auf der Suche nach dem besten Modell - Beispiel Bewertung Die Autoren Professor Dr. Gunther Maier lehrt am Institut für Regional- und Umweltwirtschaft der Wirtschaftsuniversität Wien. Dr. Shanaka Herath ist wissenschaftlicher Mitarbeiter am City Futures Research Centre der University of New South Wales in Sydney

In der vorliegenden Arbeit werden für Berliner Mietshäuser praktikable multiple Regressionsmodelle, sog. hedonische Modelle zur Wertermittlung von Mietwohnhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern entwickelt. Die hedonische Bewertungsmethode beurteilt Objekte nach ihren intrinsischen Werten und leitet den Wert aus deren charakteristischen Eigenschaften ab. Dabei liegt, jeweils für beide Nutzungsarten, der Fokus auf der Formulierung eines hedonischen Modells mit den relevanten wertbildenden Parametern und damit auf der Modellspezifikation und der Modellschätzung mit anschließender Modellvalidierung. Hedonische Modelle sind bereits ein vielseitig eingesetztes Instrument u.a. zur Erklärung der Preisentwicklung von Immobilien, zur Bestimmung der preisbildenden Determinanten verschiedenster Immobilienarten oder auch zur Immobilienbewertung. Letztere Verwendungsmöglichkeit findet allerdings vornehmlich im europäischen Ausland, insbesondere in der Schweiz und im angelsächsischen Raum Anwendung, obwohl auch in Deutschland der Nutzen regressionsanalytischer Methoden bekannt ist und auch wertgeschätzt wird. Als klassische Renditeliegenschaft steht für den Eigentümer bzw. Investor bei einem Mietshaus die Ertragserzielung und Werterhaltung bzw. Wertsteigerung im Vordergrund. In der Wertermittlung wird dieser Tatsache durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens bzw. auch alternativer Derivate des Ertragswertverfahrens wie beispielsweise der DCF-Methode, zur Ableitung von Marktwerten Rechnung getragen. Dennoch gelten vergleichsbasierte Methoden bzw. das Vergleichswertverfahren, aufgrund ihrer Marktnähe und geringeren Möglichkeit subjektiver Ansätze, als die besseren Verfahren für die Grundstückswertermittlung. Die intensive Auseinandersetzung mit Regressionsanalysen bzw. hedonischen Modellen ist gerechtfertigt, da diese Derivate des Vergleichswertverfahrens sind. Transaktionspreise Berliner Mietshäuser des Gutachterausschusses Berlin bilden hierbei die Datenbasis für die Spezifikation und Schätzung der hedonischen Modelle. Bewusst wird dabei, auf die Hinzunahme zusätzlicher externer Daten, zur Prüfung der vorhandenen Datenqualität im Hinblick auf die Zielstellung dieser Arbeit, verzichtet. Die Kombination aus einer theoretischen Untersuchung der wertbildenden Parameter des Ertragswertverfahrens und einer eingehenden empirischen Analyse des vorhandenen Datenmaterials führt zu den ersten Anhaltspunkten bzgl. der Spezifikation der Modelle, im Hinblick auf die Variablenauswahl und die funktionale Form. Anschließend werden in einem iterativen Prozess die Modelle geschätzt und die vermuteten einflussreichen Determinanten, unter Einhaltung der notwendigen Modellprämissen, auf deren Signifikanz geprüft. Zum Schluss steht die Validität der Modelle in Bezug auf deren Eignung zur Ermittlung von (hedonischen) Vergleichswerten bzw. zur direkten Ableitung von Marktwerten Berliner Mietshäuser im Vordergrund. Dabei wird auch auf die Stärken und Schwächen hedonischer Modelle eingegangen sowie auf die Frage unter welchen Voraussetzungen diese anwendbar sind.

Die Methode der Polaritätenprofile dient zur Feststellung eindeutig angenehmer Anlagengerüche und wird zur hedonischen Klassifikation von Anlagengerüchen gemäß Anhang 7 der Technischen Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) angewendet. Im Falle hedonisch eindeutig angenehmer Gerüche besteht die Möglichkeit, deren Beitrag zur Gesamtbelastung mit dem Faktor 0,5 zu gewichten.

Bislang wurde die Entscheidung auf Basis von zwei Korrelationskoeffizienten getroffen: die Korrelation des Anlagengeruchs mit dem Duft-Profil (> +0,5) und mit dem Gestank-Profil (< -0,5). Erfüllte ein Anlagengeruch nur eines dieser beiden Kriterien, durfte der Faktor 0,5 nicht angewendet werden.

Außerdem lässt sich anhand der Korrelationskoeffizienten nicht erkennen, ob es sich um einen Anlagengeruch handelt, der nur von einigen Personen als unangenehm, aber von anderen als angenehm beurteilt wird, wie am Beispiel Rinderstall gezeigt wird. Dies war Anlass, um im Rahmen des Forschungsprojekts "Immissionsschutz und Tierwohl" von der Technischen Universität Dortmund im Auftrag des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (LANUV NRW) ein alternatives Auswerteverfahren für die Methode der Polaritätenprofile zu entwickeln. Mit der neuen Methode der Geruchsscores kann nun anhand eines einzigen Zahlenwertes und des damit verbundenen statistischen Verfahrens klar entschieden werden, ob es sich um einen hedonisch eindeutig angenehmen Anlagengeruch handelt. Darüber hinaus ermöglicht die neue Methode eine detaillierte Analyse aller individuellen Bewertungen, sodass erkennbar wird, ob ein Anlagengeruch möglicherweise nur von einigen Personen als unangenehm, von anderen aber als angenehm empfunden wird. Im Rahmen der aktuellen Überarbeitung wird die neue Methode der Geruchsscores in die Richtlinie VDI 3940 Blatt 4 aufgenommen.

In the tradition of von Thünen, Alonso, Muth, and Mills have improved upon the land rent theory by including the aspect of the relationship between property prices and access to jobs, which are to be found in a central location according to the model assumptions. With increasing computer performance, the development of geographical information systems (GIS) and the improved quality and availability of real estate data and other geo-coded data, the influence of numerous other location and site characteristics have been studied on the basis of hedonic models in the past decades. When hedonic pricing models are employed to examine the amenities or disamenities of an urban or a suburban location analyses are typically based on the price structures of adjacent residential properties. This research project supplements the existing hedonic literature on the effects of externalities in various ways. Analyzing the impact of road noise and access to public transit the articles "Road noise exposure and residential property prices: Evidence from Hamburg" and "The impact of rail access on condominium prices in Hamburg", respectively, focus on two determinants of urban house prices, that already have been investigated multiple times. This research project, however, adds new aspects to the existing literature. Brandt and Maennig, thus, examine the influence of road noise in relation to the emission levels of other sources of noise, and have observed increasing price discounts for each additional dB(A) of road noise. The study results are based on a dataset on road noise pollution with around 6.9 million receptor points. As far as housing studies are concerned, this may well be unique when it comes to small scale and scope. Brandt and Maennig analyze the sensitivity of the coefficients calculated for access to rail stations. It is shown that the results of hedonic analyses can be biased if determinants are neglected that are correlated with access to rail stations. The empirical findings of the first two articles of this research give evidence that public expenditure on public transit and/or noise abatement measures – at least partially – can be offset by increased property tax gains due to higher real estate prices. In the two articles "Perceived externalities of cell phone base stations – The case of property prices in Hamburg, Germany" and "Do places of worship affect housing prices? Evidence from Germany" the external effects of cell phone towers and houses of worship, respectively, are examined. So far, however, both aspects have been largely ignored in hedonic housing studies. Since research has thus far failed to provide unambiguous results on the health risks posed by the electromagnetic fields from cell phone base stations, possible health implications of mobile phone radiation continues to be a controversial topic among citizens, politicians, researchers, and cell phone service providers. Brandt and Maennig, to the authors knowledge, are the first to examine the external effects of cell phone base stations for an entire metropolis. It is shown that in Hamburg only proximity to certain base stations is priced by the housing market. From this, conclusions can be drawn about the spatial arrangement of future cell phone base stations. The fourth article of this research project is the first to examine the effects that houses of worship of all five world religions have on surrounding property prices. On the one hand, the findings provide new input on the public debate on the construction of minarets and/or the public muezzin's call. On the other hand, the results may supply input on the debate on the future use of former places of worship. All four articles of this research have in common that they contribute to expanding the limited empirical evidence on the influence of externalities for German sites. One reason for the scant empirical literature in Germany may be the difficult access to disaggregated property transaction data. In the past few years a growing number of service providers have set up new businesses that readout real estate supply data from Internet platforms to process and geo-code them. Brandt and Maennig have addressed potential methodological concerns in connection with the use of supply data in hedonic studies. The authors conclude that systematic biases of coefficients are not to be expected. Accordingly, supply data are used as an empirical basis in all articles of this research project. That the use of supply data in scientific studies has been accepted by international peer-reviewed journals should encourage other researchers to rely on such data as well if transaction data are not available or only accessible at disproportionately high costs. ; Von Thünen folgend, haben Alonso, Muth and Mills die "land rent theory" weiterentwickelt um den Aspekt des Zusammenhangs zwischen Immobilienpreisen und dem Zugang zu Arbeitsplätzen, die sich gemäß der Modellannahmen an einem zentral gelegenen Ort befinden. Mit zunehmender Computerleistungsfähigkeit, der Weiterentwicklung der Geografischen Informationssysteme (GIS) und der verbesserten Qualität und Verfügbarkeit von Immobiliendaten sowie anderer geo-referenzierter Daten wurde in den vergangenen Jahrzehnten der räumliche Einfluss zahlreicher weiterer Lage- und Standortmerkmale mithilfe von hedonischen Immobilienpreismodellen untersucht. Die vorliegende Forschungsarbeit ergänzt die bisherige hedonische Literatur zur räumlichen Wirkung von externen Effekten auf verschiedene Weise. Die Aufsätze "Road noise exposure and residential property prices: Evidence from Hamburg" und "The impact of rail access on condominium prices in Hamburg" analysieren mit der Wirkung von Straßenlärm bzw. dem Zugang zum öffentlichen Nahverkehr zwar zwei bereits vielfach untersuchte Determinanten urbaner Wohnimmobilienpreise, jedoch wird die bereits existierende Literatur jeweils um neue Aspekte erweitert. So beleuchten Brandt und Maennig den Einfluss von Straßenlärm in Abhängigkeit von den Immissionsniveaus anderer Lärmquellen und stellen außerdem zunehmende Preisabschläge je zusätzlichen dB(A) Straßenlärmbelastung fest. Dabei basieren die Untersuchungsergebnisse auf einem Datensatz zur Straßenlärmbelastung, der mit ca. 6,9 Mio. Aufpunkten hinsichtlich Umfang und Kleinräumigkeit wohl noch keiner anderen Arbeit zum Einfluss von Verkehrslärm auf Immobilienpreise zu Grunde lag. Brandt und Maennig untersuchen die Sensitivität der für den Zugang zu Bahnstationen ermittelten Koeffizienten. Dabei zeigen sie, dass die Ergebnisse von hedonischen Querschnittsanalysen verzerrt sein können, wenn nicht für potenziell mit der Nähe zu Bahnstationen korrelierte Variablen kontrolliert wird. Die Ergebnisse der ersten beiden Artikel dieser Forschungsarbeit sind ein Beleg dafür, dass die öffentlichen Aufwendungen für den ÖPNV bzw. für Lärmschutzmaßnahmen – zumindest teilweise – durch ein erhöhtes Steueraufkommen in Folge höherer Immobilienpreise ausgeglichen werden können. In den beiden Artikeln "Perceived externalities of cell phone base stations – The case of property prices in Hamburg, Germany" und "Do places of worship affect housing prices? Evidence from Germany" werden mit den externen Effekten von Mobilfunkmasten bzw. Gotteshäusern zwei Aspekte untersucht, die bisher weitestgehend unerforscht sind. Da die Forschung ein abschließendes Ergebnis zu den gesundheitlichen Risiken von den von Mobilfunkanlagen ausgehenden elektromagnetischen Feldern bisher schuldig geblieben ist, werden mögliche medizinische Folgen der Mobilfunk-Strahlung weiterhin kontrovers diskutiert. Brandt und Maennig haben die externen Effekte von Mobilfunkmasten erstmals für eine gesamte Metropole beleuchtet. Es wird gezeigt, dass in Hamburg lediglich die Nähe zu bestimmten Funkanlagen in die umliegenden Wohnimmobilienpreise eingepreist ist. Hieraus können Rückschlüsse für die räumliche Anordnung zukünftiger Mobilfunkanlagen geschlossen werden. In dem vierten Artikel dieses Projektes wird erstmals die Wirkung von Gotteshäusern aller fünf Weltreligionen auf Immobilienpreise untersucht. Die Ergebnisse liefern zum einen neuen Input für die gesellschaftliche Debatte über die Errichtung von Minaretten bzw. den öffentlichen Ruf des Muezzins, zum anderen können sie eine Hilfestellung bei der Entscheidung über den Erhalt oder Abriss ehemaliger Kirchengebäude geben. Allen vier Artikeln dieser Forschungsarbeit ist gemein, dass sie einen Beitrag dazu leisten, die geringe empirische Basis zum Einfluss von externen Effekten für deutsche Standorte zu erweitern. Ein Grund für die spärliche empirische Literatur in Deutschland dürfte an dem schwierigen Zugang zu Transaktionsdaten von Wohnimmobilien liegen. In den vergangenen Jahren haben sich zunehmend Dienstleister etabliert, die Immobilienangebotsdaten aus Internetplattformen auslesen, aufbereiten und geo-codieren. Brandt und Maennig haben sich mit möglichen methodischen Bedenken im Zusammenhang mit der Nutzung von Angebots-daten in hedonischen Arbeiten auseinandergesetzt. Die Autoren kommen zu dem Ergebnis, dass systematische Verzerrungen der Koeffizienten nicht zu erwarten sind. Dementsprechend werden in allen Artikeln dieses Forschungsprojektes Angebotsdaten als empirische Basis verwendet. Dass die Nutzung von Angebotsdaten in wissenschaftlichen Arbeiten von internationalen referierten Fachzeitschriften akzeptiert wurde, sollte andere Forscher ermutigen, ebenfalls auf Angebotsdaten zurückzugreifen, falls Transaktionsdaten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem finanziellen Aufwand zugänglich sind.

Frühzeitige Informationen über die Hauspreisinflation sind für Regierungen, Zentralbanken und andere Wirtschaftsakteure von grundlegender Bedeutung. Qualitätsbereinigte Hauspreisindizes (HPIs), die mit Transaktionsdaten und hedonischen Verfahren erstellt werden, sind zum Standardinstrument für diese Information geworden. Diese Dissertation veranschaulicht mehrere Mängel der derzeit verwendeten Hauspreisindizes und erörtert Alternativen, um diese Probleme zu verringern. Die Arbeit umfasst sechs Forschungsartikel. Artikel 1 zeigt, wie Verkäufe vor Fertigstellung von neuen Immobilien die Aktualität transaktionsbasierter HPIs untergraben können. Wir veranschaulichen das Problem mit Daten für zwei große polnische Städte. Im zweiten Artikel wird untersucht, wie Online-Daten verwendet werden können, um Preisindizes zu erstellen, die ähnliche Inflationsschätzungen wie transaktionsbasierte HPIs aufweisen, aber zeitnäher sind. In Artikel 3 zeigen wir, wie sechs online-basierte Immobilienindikatoren wichtige Marktinformationen in Echtzeit liefern können, selbst wenn die Marktsituation volatil ist (z. B. während der ersten Covid-Lockdowns). In der vierten Studie dieser Dissertation wird eine neue Methode vorgestellt, die Spline-Funktionen und Machine Learning Verfahren kombiniert. Diese Methode ist deutlich genauer als bisherige Alternativen. In Artikel 5 wird erörtert, wie die Ergebnisse von Modellen des maschinellen Lernens durch die zur Bewertung der Modelle verwendeten Metrik beeinflusst werden. Die Studie stellt 48 verschiedene Metriken vor, klassifiziert sie anhand ihrer Eigenschaften und liefert eine Auswahlliste empfohlener Metriken für die Bewertung von Hauspreismodellen. Der letzte Artikel erörtert einen Ansatz zur Bewertung der Wirksamkeit von Airbnb-Vermietungsvorschriften im Zuge der zunehmenden Verbreitung von Kurzzeitvermietungen. ; Timely information on house price inflation is essential for governments, central banks and other economic stakeholders. Constant-quality house price indices (HPIs) based on ...

In this paper we review the well-known problem of how to measure price developments when the quality of the underlying goods and services is changing over time. The importance of appropriate methods to take account of quality change is highlighted from the perspective of monetary policy. In particular, we highlight the need for credible and transparent price indicators. In this context, we review the hedonic approach to calculating quality-adjusted price indices and assess the available information on their effects as well as their potential for improving credibility and comparability. Current practices as regards quality adjustment in the European Union (EU) are also discussed, with particular emphasis on the Harmonised Index of Consumer Prices (HICP). Overall, we give a qualified endorsement of hedonics for specific product categories and make some suggestions about how the work on quality adjustment in the EU can be further developed, focusing in particular on the role of hedonics.

In several studies, hedonic methods have been used successfully for the ex post assessment of the accuracy of inflation measurement. Most of those studies relate to high-tech products, with respect to which traditional methods of compiling price indices often fail. We apply hedonic methods to rental housing services, which display less quality progress. However, as German households devote about 10 % of their total expenditure to rented housing services, even a small bias in this field might induce a substantial distortion in overall inflation measurement. On the basis of data from the German Socio-Economic Panel, we perform a hedonic analysis of housing rents and compile different price indices. Overall, we conclude that there is some evidence of an understatement of rent inflation in the official rent index for West Germany at the beginning of the 1990s.