The aim of this paper is to analyse the interconnections among the so-called "grey area" citizens, who have great difficult to get an own house, and the public (and private) stakeholders that have a key part to play in translating the housing politics into practice. The analysis proposes some economic tools –the analysis of the local real estate market and the "Income-Threshold"– to support municipality in achieving social housing projects corresponding to the family's financial constraints. The methodology of analysis is applied to data directly collected in Palermo. The purpose is to point out the operational and problematic aspects corresponding to the family's access to the real estate market and to estimate the financial gap corresponding to the impossibility to achieve that.
Questo studio si propone di delineare una metodologia di valutazione dell'housing affordability alla scala territoriale, intesa come accessibilità finanziaria all'abitazione, in modo da ottenere un sistema di informazioni da impiegare a supporto del processo decisionale pubblico sulle politiche abitative. L'obiettivo, in particolare, è quello di individuare la domanda locale e i bisogni sociali corrispondenti alla distribuzione territoriale dei gap reddituali che impediscono l'accesso all'abitazione, in modo da intervenire con tutti gli strumenti che consentono di raggiungere una maggiore equità sociale. La metodologia procede attraverso lo studio della distribuzione territoriale della ricchezza reddituale e della ricchezza capitale costituita dai valori degli immobili a destinazione residenziale. Queste due categorie di dati sono combinate al fine del calcolo del reddito soglia, differenziato per fasce di reddito e per localizzazione delle abitazioni, che consentirebbe a un dato soggetto di accedere al mercato immobiliare. La metodologia proposta è stata applicata a un caso studio, costituito da un sistema territoriale formato da sette comuni localizzati nell'area sudorientale della Sicilia, per verificarne l'efficacia operativa. ; Despite the fall in price on the housing market, many households may have housing affordability problems. In order to measure the housing affordability on the territorial scale, this study proposes a methodology based on: the threshold income; the analysis of the territorial distribution of households' incomes; the analysis of the territorial distribution of the local real estate market prices. This approach is applied to a case study, which consists of a territorial system comprising seven towns located in the south-eastern Sicily (Italy). The results allow us to appraise the gaps between housing prices and income level for household group, as well as for town and urban zone. These data is a valuable tool for the public administrations to better orientate the housing policy, to select the best model of social housing and to design the equitable parameters of social housing projects for each town.
Le linee di costa sono da sempre il luogo fisico a maggiore gradiente di immaterialità, a più alta densità di valore esperienziale, a più elevata tensione localizzativa. Con specifico riferimento all'uso dei litorali, alla loro conservazione e valorizzazione, all'accesso a essi, in quanto commons e heritage-goods, l'articolo avanza alcune considerazioni generali che richiamano temi di pianificazione ampi e profonde questioni valutative. Lo studio proposto intende indicare alcune componenti strutturali (in senso paesaggistico), caratteristiche salienti (in senso assiologico) e potenzialità (in senso progettuale) del patrimonio costiero. Il lavoro prende spunto dall'osservazione di alcuni casi topici di appropriazione e colonizzazione, sottovalutazione delle concessioni, sovra-sfruttamento, impatto paesaggistico e deprivazione dell'uso pubblico d'importanti aree costiere in Sicilia. Il contributo intende mostrare i limiti dell'approccio compensativo di matrice neoclassica, basato sul modello alla Coase e pigouviano, dell'internalizzazione delle esternalità a mezzo di tasse e incentivi, e la necessità di superare un approccio mercantile alla luce di un modello di tipo strategico e contemporaneamente basato sulla valorizzazione delle identità locali. ; The Sicilian coastal heritage is currently being affected by the environmental pressure and the intensive exploitation for bathing and tourist accommodation purposes. The contribution indicates the main dimensions of this phenomenon through information disaggregated by province, and provides some examples of appropriation of the physical support and the landscape features of the shores where bathing is permitted. In front of the effects of strong and even social polarization (very few people own much and a lot of people own little or nothing) due to the impoverishment of public goods and the consequent impairment of territorial democracy, we observe the impasse of the regulatory development on the state property concession issue, and the inertia of the local administrations concerning the formation of the Plans of Use of the coasts.
La questione abitativa è tornata ad essere cruciale per assicurare una maggiore equità sociale, aumentando la coesione sociale e riducendo le diseguaglianze all'interno dei sistemi metropolitani o territoriali che, nell'attuale congiuntura di grave crisi economica, devono comunque rispondere alle sfide globali di sviluppo, innovazione e sostenibilità. Questo studio si propone di costruire un sistema di conoscenze sulle condizioni di accesso alla casa a scala territoriale attraverso cui individuare le criticità locali dei problemi abitativi che potrebbero essere risolti attraverso i tradizionali strumenti di pianificazione o attraverso nuove pratiche di Social Housing che coinvolgono soggetti privati e amministrazioni pubbliche. Il quadro di conoscenze dovrebbe includere la mappatura della distribuzione della ricchezza sia in termini reddituale sia in termini di ricchezza fondiaria e il calcolo del reddito soglia, basato sul HAI Housing Affordability Index, che seleziona l'accesso al mercato immobiliare. Questi dati sono impiegati per definire le corrispondenze tra fasce di popolazione e abitazioni accessibili distinte per reddito e per localizzazione. L'approccio metodologico è applicato, come caso studio, al sistema territoriale della provincia di Siracusa (Italia) e consente di valutare il gap tra i prezzi delle abitazioni e i redditi in diverse aree di sette città. Conoscere la dimensione e la distribuzione territoriale di questi gap costituisce un valido strumento per indirizzare le politiche abitative, selezionare i modelli migliori di Social Housing in ogni città. ; The implementation process of the Syracuse's Master Plan is characterized by the widespread use of "urban negotiation". The Municipality has drawn up a protocol aimed at obtaining areas for facilities and public infrastructures in different areas basing on the rule of the transfer of a portion of land in return for the building permission for the remaining part. Since these areas are variously characterized, the negotiation process may not be fair to Municipality or convenient to land owners. Basing on an equalization pattern, this study provides, for each area, the indexes of fairness and convenience, and, more specifically, the difference between the market value of the areas achieved and the value of the permits issued. And based on the possibility to transfer the development rights, some different scenarios are prefigured about the possibility of acquiring additional areas for social housing and/or achieving funds for sustainable buildings.
