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Over the last two decades, real estate developers have become key players in the housing sector in France. This evolution has several dimensions: developers' share of the housing construction market has increased, their geographical areas of intervention have expanded and their weight in social housing construction has soared. Since privatization and financialization are not adequate frameworks to account for the rise of these actors in the French housing context, other explanations are here explored. This article shows that the rise of real estate developers is mostly the result of changes led by national and local governments to gain capacity for action in a constrained budgetary context. More precisely, it investigates two policy instruments that have favored the developers' expansion. First, tax expenditures for rental investment and, second, VEFA-HLM – a regulatory tool enabling the construction of social housing by real estate developers. Both instruments seek to enroll real estate developers in implementation, while political actors try to maintain control over decisions, and more broadly over the main orientations of housing policies. This article thus contributes to analyzing how, i.e. by which instruments, public actors can foster the rise of private economic actors in the development of urban policies.

Résumé L'objectif de cet article est de montrer que la prise en compte de niveaux infranationaux peut conduire à reconsidérer l'analyse de certains groupes d'intérêt dans des secteurs d'action publique. Le texte s'appuie empiriquement sur le cas des promoteurs immobiliers dans les politiques du logement en France. Il met en avant les difficultés et limites des mobilisations collectives de ces acteurs au plan national. Les promoteurs immobiliers sont cependant des acteurs déterminants dans la régulation du secteur du logement, du fait de leurs mobilisations – le plus souvent individuelles – dans les territoires infranationaux. Leur influence passe en particulier par deux vecteurs au plan local : leur participation à la mise en œuvre de politiques, en premier lieu fiscales, décidées par le gouvernement central ; et leurs mobilisations tournées vers les acteurs politiques locaux, détenteurs du droit de délivrer les permis de construire.

AbstractThis essay aims to compare public‐policy reactions to the property crisis in the 1990s with reactions to the current crisis, based on France as an example. It argues that although this crisis does not have the same origin or the same characteristics as the earlier one, reactions have been similar. The solutions the state has adopted have all prioritized the economic handling of the property crisis over the social handling of the housing crisis. Support for the market and subsidies for private actors in the sector predominate. Current measures are on a continuum with earlier measures: the current period does not seem very conducive to a fundamental review of the instruments and orientations of housing policy. However, one point of difference should be emphasized, namely the political reaction time, which has been much shorter in the early 2000s than it was in the 1990s. Then, it took nearly 5 years before the most important supportive measures were instituted, whereas in 2008 it took only a few months.Résumé À partir du cas français, l'objectif de ce texte est de comparer les réactions, en termes de politiques publiques, à la crise immobilière des années 1990 et à la crise actuelle. L'idée défendue est que si la crise actuelle n'a pas la même origine ni les mêmes caractéristiques que la précédente, les réactions de l'action publique sont proches. Les solutions adoptées consacrent la priorité accordée au traitement économique de la crise immobilière par rapport au traitement social de la crise du logement. Le soutien au marché et les aides aux acteurs privés du secteur dominent. Les mesures prises s'inscrivent dans la continuité de mesures antérieures: la période apparaît peu propice à une remise à plat des instruments et orientations de la politique du logement. Un point de différenciation doit toutefois être souligné: le temps de réaction politique. Il est nettement plus rapide aujourd'hui qu'il ne l'avait été dans les années 1990. Il avait alors fallu attendre près de cinq ans pour les mesures de soutien les plus importantes et il n'a fallu, en 2008, que quelques mois.

La concertation produit-elle des effets sur l'action publique ? Ou, plus précisément, dans quelle mesure un dispositif de concertation constitue-t-il un facteur explicatif des recompositions de l'action publique sectorielle ? À partir d'une analyse comparée des effets du Grenelle de l'environnement sur deux secteurs, cet article contribue aux réflexions en cours sur les effets de la concertation, et au-delà, du rôle de la concertation dans les processus de changement dans l'action publique. Le choix d'une analyse comparée entre secteurs et, pour chaque secteur, de trois dimensions de l'action publique, permet d'identifier les effets propres au Grenelle, mais des degrés et des formes différenciés du changement sectoriel.