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"Die im Jahr 1987 durchgeführte Gebäude- und Wohnungszählung offenbarte für die (heute) westlichen Bundesländer eine insgesamt gute Wohnungsversorgung: Die Zahl der Wohnungen überstieg (leicht) die der Haushalte; die Wohnverhältnisse hatten sich im Zeitablauf nicht nur für die Bessersituierten, sondern auch für die weniger gut Verdienenden verbessert. Allerdings zeichneten sich auch Probleme ab: In der Bildung von Wohneigentum konnten die Bezieher niedriger Einkommen schon seit langem nicht mehr mithalten; im Mietwohnungsbestand waren sie aber von steigenden Mietbelastungen betroffen, die auch durch Wohngeldzahlungen nicht immer ausreichend reduziert wurden. Seit 1987 hat sich die Wohnungsmarktsituation sehr zum Schlechten verändert. Bedingt durch den konjunkturellen Aufschwung seit Mitte der achtziger Jahre sowie als Folge eines starken Bevölkerungswachstums durch die Zuwanderungswelle aus der ehemaligen DDR und dem osteuropäischen Ausland ist die Nachfrage nach Wohnungen weitaus stärker gestiegen als das Angebot, so daß jetzt ein empfindlicher Wohnungsmangel herrscht, der sich vor allem in den Ballungsgebieten in einem starken Mietpreisauftrieb, langen Warteschlangen von Wohnungsuchenden vor den städtischen Wohnungsämtern und zunehmender Obdachlosigkeit manifestiert. Auch in den neuen Bundesländern besteht Mangel an Wohnungen. Hinzu kommt, daß sich der Wohnungsbestand in einem sehr schlechten Zustand befindet. Große Anstrengungen sind hier nötig, um den anhaltenden Verfall der Bausubstanz zu stoppen, die Kernbereiche der Städte zu revitalisieren, die Ausstattung der Wohnungen mit Sanitäreinrichtungen und Heizungen zu verbessern und die dabei notwendigen Mietanpassungen sozial verträglich zu gestalten." (Autorenreferat)

In dem Beitrag wird die Wohnsituation einkommensschwacher Haushalte in der BRD untersucht. Der Autor verwendet Daten aus einer Wohnungsstichprobe und aus einem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts. Er vergleicht Wohnungsausstattung, -größe, Mietbelastung und Verfügung über Wohneigentum des obersten Einkommensquintils mit den entsprechenden Zahlen des untersten Einkommensquintils und des Gesamtdurchschnitts. Er resümiert: "Haushalte mit niedrigeren Einkommen leben in älteren, kleineren und schlechter ausgestatteten Wohnungen als solche, die über höhere Einkommen verfügenramatisch dar". Der Autor kritisiert die mangelnde Aussagefähigkeit der Statistik über die Probleme wohnungssuchender Haushalte und plädiert für verstärkte Anstrengungen in der Wohnungspolitik, auslaufende Sozialbindungen für Mietwohnungen zu verlängern und neue Wohnungen für bestimmte Teilgruppen zu erwerben. (PF)

Im Forum Wohneigentum 3/2004 haben wir gezeigt, dass die Leerstände in Ostdeutschland aufgrund methodischer Unzulänglichkeiten der Statistik bislang deutlich über­schätzt wurden. Lutz Freitag, Präsident des GdW Bun­desverbandes deutscher Wohnungsunternehmen e.V., hat dieses Ergebnis zum Anlass genommen, unseren Ar­tikel im letzten Heft scharf anzugreifen. Die Kritik richtet sich erstens auf unsere methodische Vorgehensweise, die zum Ergebnis führt, dass die Leerstände im Osten erheb­lich niedriger sind als gemeinhin angenommen, und zwei­tens auf politische Schlussfolgerungen, die - seiner Wahr­nehmung nach - aus unserem Artikel zu ziehen sind. Im Folgenden werden wir zeigen, dass die Vorwürfe an unsere Methodik jeglicher Grundlage entbehren und iro­nischerweise gerade die GDW-Statistik unsere Berech­nungen zu den Leerständen stützt und das zunehmen­de Funktionieren des Wohnungsmarktes in Ostdeutsch­land bestätigt. Ziel dieses wie des vorherigen Artikels ist es, die Transparenz für die wohnungspolitischen Akteu­re durch die Korrektur der bisher verbreiteten, überhöh­ten Leerstandszahlen zu verbessern.

Es gibt sicherlich keinen Zweifel daran, dass im Osten Deutschlands eine ganze Menge Wohnungen leer stehen. Wie viele es jedoch tatsächlich sind, ist keineswegs bekannt. Um angemessen mit dem Problem der Leerstände in Ostdeutschland umgehen zu konnen, benötigen Politik und Wohnungsunternehmen verlässliche Angaben über die Anzahl der leer stehenden Wohnungen. Aus diesem Grund wurde Ende der 1990er Jahre die Kommission "Wohnungswirtschaftlicher Struktwandel in den neuen Bundeslandern" - kurz "Leerstandskommission" - eingerichtet. Diese hat im Rahmen zweier Gutachten die Leerstände im Osten berechnet sowie für die Zukunft prognostiziert und mit dieser Arbeit die
Grundlage fur das milliardenschwere Programm "Stadtumbau Ost" gelegt, das unter anderem den staatlich geförderten Abriss von 350.000 Wohnungen vorsieht (BMVBW 2004). Nach eigenen Berechnungen ist die von der Kommission zu Grunde gelegte Zahl der Leerstände jedoch stark überhöht. Hauptursache fur die überhöhten Leerstandszahlen dürften methodische Probleme bei der stichprobenartigen Erfassung und der Hochrechnung von Haushalten und Wohnungen sein.

Das mit diesem Buch publizierte Forschungsprojekt wurde in Kooperation zwischen Mitarbeitern des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung München (Karin Behring) und des Instituts Wohnen und Umwelt Darmstadt (Joachim Kirchner und Rudi Ulbrich) im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau in den Jahren 1996 und 1997 durchgeführt. -- Das Forschungsprojekt verfolgt zwei Ziele: eine bundesweite Darstellung der Förderpraxis der Länder und eine Effizienzanalyse der vorgefundenen Förderung. Zur Darstellung der Förderpraxis wurden einerseits die Länderrichtlinien zum sozialen Wohnungsbau ausgewertet und andererseits die dortigen Angaben durch umfangreiche Gespräche mit Vertretern ausgewählter Länder, Kommunen und Investoren ergänzt. Die Effizienzanalyse beschränkt sich auf den sozialen Mietwohnungsbau und ist aus drei verschiedenen Analyseteilen zusammengesetzt: -- - einer Bestimmung der Förderungshöhe, die bei gegebener Mietpreis- und Belegungsbindung aus betriebswirtschaftlicher Sicht ausreichend ist, -- - der Berechnung der aus der Zahlungsbereitschaft der Haushalte resultierenden angemessenen Miethöhe, -- - der Ermittlung der Versorgungseffekte für bedürftige Haushalte, die bei unterschiedlicher Zielgruppenbestimmung und Bindungsdauer zu erwarten sind. -- Durch eine Zusammenführung der Analyseschritte konnte die Frage beantwortet werden, welche Zielgruppenbestimmung und Bindungsdauer bei gegebenem Budget die höchsten Versorgungseffekte erzielt, wenn Mieten und Förderungshöhe effizient festgelegt werden. -- Das Ergebnis der Kosten-Wirksamkeits-Analyse zeigt nur in wohnungsbaukonjunkturellen Abschwungphasen, und dann auch nur, wenn es zu keinerlei Verdrängungsprozessen kommt, einen kleinen Vorteil der Förderung mit weiten Bindungen vor der mit engen Bindungen. Schon bei relativ geringfügiger Verdrängung ist die Förderung mit engen Bindungen dagegen vorteilhafter als die mit weiten, und das gilt unabhängig von der konjunkturellen Situation. Insoweit kann sowohl in der Abschwung- wie in der Aufschwungphase eine Förderung mit engen Bindungen (z. B. Einkommen unter § 25 II. WoBauG), sofern sie bezüglich der Förder- und Miethöhe effizient gestaltet ist, empfohlen werden