This study re-examines the potential role that direct real estate can play in institutional mixed-asset portfolios. The paper examines the statistical improvement in performance that can result from the inclusion of real estate in an international mixed asset portfolio, using both in-sample and out-of-sample data. Using US real estate data the results provide evidence that in most cases real estate does not lead to a significant improvement in portfolio performance in sample. However, out-of-sample tests indicate that the asset does provide a valuable diversification asset, with significant im
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This thesis contributes to an understanding of the relationship between trade and the environment, with an emphasis on the role of environmental regulation among countries. Three essays deal with this link from different perspectives. The first chapter analyses the effectiveness of the formalization of the Basel Convention on trade in hazardous wastes in the European Union (EU-WSR), followed by developing countries, and divided into regions. I build an environmental regulation index, which includes the quality of the institutions. The results show little evidence of a waste haven effect in the least developed EU countries. In the regional analysis, there is no evidence of the effectiveness of the EU-WSR. The second chapter examines the effectiveness of international environmental agreements. This chapter assesses the effects of the ratification and adoption of these agreements on imports of hazardous chemicals and persistent organic pollutants. The results underline the partial effect of these two conventions. More specifically, when assessing a less restrictive arrangement, imports are reduced only when the exporter ratifies the agreement. In assessing the ban on persistent organic pollutants, imports are reduced. The third examines the effect of environmental regulation on environmental outcomes. This chapter has taken into account the determinants of pollution and an environmental regulatory variable composed of environmental laws adopted by countries. The results show that environmental laws have an effect improving environmental outcomes. This effect is unique to environmental outcomes and to the law. Thus, some previous conclusions drawn from the literature on the beneficial effect of trade on the environment are questioned. ; Cette thèse contribue à la compréhension de la relation entre le commerce et l'environnement, en mettant l'accent sur le rôle de la réglementation environnementale entre pays. Trois essais abordent ce lien selon différentes perspectives. Le premier chapitre analyse l'efficacité de la formalisation de la Convention de Bâle sur le commerce des déchets dangereux dans l'Union européenne (UE-WSR) puis sur les pays en développement, divisés en régions. Je construis un indice de réglementation environnementale, qui comprend notamment la qualité des institutions. Les résultats montrent peu de preuves d'un effet de havre de déchets dans les pays de l'UE les moins développés. Dans l'analyse régionale, il n'y a aucune preuve de l'efficacité de l'UE-WSR. Le second chapitre étudie l'efficacité des accords internationaux sur l'environnement. Ce chapitre évalue les effets de la ratification et de l'adoption de ces accords sur les importations de produits chimiques dangereux et de polluants organiques persistants. Les résultats soulignent l'effet partiel de ces deux conventions. Plus précisément, lorsqu'on évalue un accord moins restrictif, les importations ne sont réduites que lorsque l'exportateur ratifie la convention. Lors de l'évaluation de l'interdiction des polluants organiques persistants, les importations sont réduites. Le troisième examine l'effet de la réglementation environnementale sur les résultats environnementaux. Ce chapitre a pris en compte les déterminants de la pollution et une variable de réglementation environnementale composée de lois environnementales adoptées par les pays. Les résultats montrent que les lois environnementales ont un effet améliorant les résultats environnementaux. Cet effet est particulier aux résultats environnementaux et à la loi. Ainsi on met en question certaines conclusions antérieures tirées de la littérature sur l'effet bénéfique du commerce sur l'environnement.
