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Ausgangspunkt der Untersuchungen war die Wahrnehmung von massenhaften Wohnungsleerständen in den innerstädtischen älteren Geschosswohnungsbeständen Ostdeutschlands. In den Gebäuden der Gründerzeit steht derzeit etwa jede dritte Wohnung leer. Darin liegt nicht nur aus ökonomischer, sondern auch aus ökologischer Perspektive eine enorme Ressourcenvergeudung. Lohnt sich für diese Gebäude eine Sanierung? Wer könnten die künftigen Nutzer sein und wie sind deren Wohnpräferenzen einzuschätzen? Welche Entwicklungstendenzen und -potenziale sind erkennbar? Mit diesen Fragen befasst sich die vorliegende IÖR-Schrift "Nutzbarkeit des älteren Geschosswohnungsbestandes".
Den Kern der Untersuchungen bildet eine Haushaltsbefragung in ausgewählten Wohngebieten, die in Abstimmung mit Experten der Praxis so gewählt wurden, dass typische Entwicklungsdynamiken abgebildet werden. Wesentliche Bausteine der Beurteilung von Zuzugs- und Bleibepotenzialen unterschiedlicher Nutzergruppen sind die Gruppierung potenzieller Nachfrager nach Haushaltstypen, ein Qualitätstypenansatz für Wohngebäude sowie ein mehrdimensionales Konzept der Wohnzufriedenheit.
Die Untersuchungen haben gezeigt, dass die Wohnungen in den älteren Geschosswohnungsbeständen für ein breites Nutzerspektrum mit unterschiedlichen Präferenzen geeignet sind. Allerdings ist festzustellen, dass sowohl das Zuzugs- als auch das Bleibepotenzial bei den einzelnen Haushaltstypen unterschiedlich ausgeprägt ist. Die Autoren kommen abschließend zu der Empfehlung, dass man in den Gebieten vorfindliche eigendynamische Nutzungsansätze unterstützen sollte, wobei auch mögliche Bedenken hinsichtlich typischer, unerwünschter sozialer Effekte im Zusammenhang mit Sanierungs- und Modernisierungsprozessen durch die weit bedeutendere Problematik der zögerlichen Wiedernutzung der Gebiete nach dramatischen Bevölkerungsverlusten relativiert werden.

Der Forschungsbedarf im Wohnungswesen ist in den neuen Ländern (NBL) sehr groß, da Erfahrungen und Erkenntnisse der alten Länder meist nur begrenzt auf die neuen Länder übertragbar sind. In der Studie wird sowohl die Nachfrage- als auch die Angebotsseite des Wohnungsmarktes berücksichtigt. Ausgehend von den ökonomischen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in den 90er Jahren in den NBL werden anschließend die demographischen und verhaltensbedingten Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage analysiert. Um die Kosten des Wohnens transparenter zu machen, werden Mieten und Wohngeld einer tieferen Betrachtung unterzogen. Zur Situations- und Problemanalyse des derzeitigen Wohnungsangebotes, des Wohnungsbestandes sowie des Grundstücks- und Immobilienmarktes dient die Auswertung von Fallbeispielen, die einen hohen Verallgemeinerungsgrad annehmen lassen. Aus allen Fallbeispielen der einzelnen Kapitel werden abschließend Hinweise und Empfehlungen für die konzeptionelle wohnungspolitische Arbeit abgeleitet.

Anfang der 1990er Jahre gab es in der Qualität der ost- und westdeutschen Wohnungsbestände
noch große Unterschiede. Ursache dafür war eine in Umfang und Struktur sehr
unterschiedliche Wohnungsbautätigkeit nach dem Zweiten Weltkrieg. Seit Mitte der
1990er Jahre haben sich große Veränderungen vollzogen. Eine hohe Bautätigkeit, verbunden
mit sinkenden Bevölkerungszahlen, führte in Ostdeutschland zu hohen Wohnungsleerständen.
Deutlich verbessert haben sich aufgrund hoher Bestandsinvestitionen
der Bauzustand und die Ausstattung bewohnter Gebäude und Wohnungen. Zur Verbesserung
des Bauzustandes hat zusätzlich auch der erfolgte Wohnungsabgang unsanierter
Bestände im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost beigetragen. Die Gebäudestrukturen
– das betrifft den Anteil der Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern –
ändern sich jedoch nur sehr langsam. Zukünftige Veränderungen in Ostdeutschland
werden hauptsächlich durch hohe Abgänge an Mehrfamilienhäusern und weniger durch
die Bautätigkeit im Einfamilienhausbau erwartet. Die großen Differenzen bei den Wohnungsgrößen
werden auch zukünftig fortbestehen.

Die Lebensbedingungen Wohnen, Wohnumfeld und Freiraum werden anhand der Fallbeispiele Bonn und Dresden als vergleichbare Großstädte vorgestellt, um den aktuellen Entwicklungsstand und Entwicklungsperspektiven zu erörtern. Mögliche Auswirkungen der Rahmenbedingungen zwischen 1945 und 1990 werden hinterfragt. Die Vergleiche stützen sich auf kleinräumige Erhebungen und Bewertungen der Wohnungs- und Freiraumbestände in definierten Stadtgebietstypen und auf repräsentative Befragungen der Wohnbevölkerung. Vergleichbar gute Wohnungsbestands- und Freiraumqualitäten der Städte und Stadtgebiete werden nachgewiesen. Die Ansatzpunkte für die Weiterentwicklung unterscheiden sich jedoch. Die Wahrnehmung der Lebensqualitäten, bezogen auf die Zufriedenheit mit der Wohnung, dem Wohnumfeld sowie den Freiräumen und die Bedarfe und Wünsche der sozialen Gruppen gleichen sich an. Perspektiven für die wertgleiche Entwicklung erfordern ein differenziertes Vorgehen in den Stadtgebieten bei stärkerer Beachtung der Präsenz der Bevölkerungsgruppen und ihrer Bedarfe.