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The author begins by declaring that the contribution to town and country legislation that the Law/6/94 forthe Regulating of Town and Country Planning Activities in the Autonomous Region of Valencia by whichmarket forces were brought into the private sector process of production to this end within the city has beenthat of a revulsive upon Spanish Town and Country Planning Legislation. The figure of the urbanizingagent as a recognized agent of the public administration, the experience gathered as a consequence of hisexercise of office and the results consequent upon this as within the Community of Valencia have throwninto relief the advantages and shortcomings of the same and this has led, in turn, to the creation of PublicOpinion on the matter that often marries ill with the facts of the same. The author feels this to be the upshotof the relative complexity that this novel figure represents as within the planning process at its tenderingphase, the three-fold relations as between the Administration, owners and urbanizing agents, the astonishingabsence of any approval expressed for the progress as within the regulating process that the figure mighthave represented over the last ten years and the expansive social and economic and urbanistic dynamics thathave marked this same period. All the foregoing circumstances are thought to have contributed to a distortedcomprehension of this figure's fact, this at times laudatory to a degree, at others dismissive to the same, butin neither case to an authentic and objective appraisal as such. The author thus felt in writing this paperthat there was a call for an analysis of this figure grounded upon contrasted and factual data and that thisshould seek the greatest objectivity and clarity of explanation possible. Only thus, he argues could a freshunderstanding from a warrantable standpoint of this novel figure be achieved despite the unconscious or wilfulmisunderstanding that has been treated with to date. ; La aportación al Derecho urbanístico español que supuso la Ley 6/94 Reguladora de la ActividadUrbanística valenciana con la incorporación de la competencia en el proceso privado de producción deciudad, ha comportado un revulsivo en el Derecho urbanístico español. La figura del agente urbanizador comodelegado público de la Administración, la experiencia de su puesta en servicio y sus resultados aplicativosen la Comunidad Valenciana, ha puesto de manifiesto sus ventajas e insuficiencias, lo que ha generado uncierto estado de opinión, no siempre acorde a la realidad. Sin duda la relativa complejidad que comporta lainnovación instrumental derivada de los procedimientos concurrenciales, la relación tri-fásica entre Administración,propietarios y empresario-urbanizador, la sorprendente ausencia de aprobación de su desarrolloreglamentario tras diez años de vigencia y la expansiva dinámica socio-económica y urbanística que vieneaconteciendo en estos últimos años, entre otras causas, han podido ocasionar una imagen distorsionada,unas veces excesivamente favorable, otras acusadamente contraria, a la auténtica realidad objetiva. En consecuencia,parece necesario exponer en este artículo un análisis apoyado en datos contrastados en la realidad,formulado desde la mayor objetividad y claridad expositiva posible, que permitan reenfocar, desde laóptica correcta, una imagen hoy, consciente o inconscientemente desenfocada.

The author begins by declaring that the contribution to town and country legislation that the Law/6/94 forthe Regulating of Town and Country Planning Activities in the Autonomous Region of Valencia by whichmarket forces were brought into the private sector process of production to this end within the city has beenthat of a revulsive upon Spanish Town and Country Planning Legislation. The figure of the urbanizingagent as a recognized agent of the public administration, the experience gathered as a consequence of hisexercise of office and the results consequent upon this as within the Community of Valencia have throwninto relief the advantages and shortcomings of the same and this has led, in turn, to the creation of PublicOpinion on the matter that often marries ill with the facts of the same. The author feels this to be the upshotof the relative complexity that this novel figure represents as within the planning process at its tenderingphase, the three-fold relations as between the Administration, owners and urbanizing agents, the astonishingabsence of any approval expressed for the progress as within the regulating process that the figure mighthave represented over the last ten years and the expansive social and economic and urbanistic dynamics thathave marked this same period. All the foregoing circumstances are thought to have contributed to a distortedcomprehension of this figure's fact, this at times laudatory to a degree, at others dismissive to the same, butin neither case to an authentic and objective appraisal as such. The author thus felt in writing this paperthat there was a call for an analysis of this figure grounded upon contrasted and factual data and that thisshould seek the greatest objectivity and clarity of explanation possible. Only thus, he argues could a freshunderstanding from a warrantable standpoint of this novel figure be achieved despite the unconscious or wilfulmisunderstanding that has been treated with to date. ; La aportación al Derecho urbanístico español que supuso la Ley 6/94 Reguladora de la ActividadUrbanística valenciana con la incorporación de la competencia en el proceso privado de producción deciudad, ha comportado un revulsivo en el Derecho urbanístico español. La figura del agente urbanizador comodelegado público de la Administración, la experiencia de su puesta en servicio y sus resultados aplicativosen la Comunidad Valenciana, ha puesto de manifiesto sus ventajas e insuficiencias, lo que ha generado uncierto estado de opinión, no siempre acorde a la realidad. Sin duda la relativa complejidad que comporta lainnovación instrumental derivada de los procedimientos concurrenciales, la relación tri-fásica entre Administración,propietarios y empresario-urbanizador, la sorprendente ausencia de aprobación de su desarrolloreglamentario tras diez años de vigencia y la expansiva dinámica socio-económica y urbanística que vieneaconteciendo en estos últimos años, entre otras causas, han podido ocasionar una imagen distorsionada,unas veces excesivamente favorable, otras acusadamente contraria, a la auténtica realidad objetiva. En consecuencia,parece necesario exponer en este artículo un análisis apoyado en datos contrastados en la realidad,formulado desde la mayor objetividad y claridad expositiva posible, que permitan reenfocar, desde laóptica correcta, una imagen hoy, consciente o inconscientemente desenfocada.

The paper maintains the present day sate os spanish town planning is anything but satisfactory, seeing it as being bedevilled whit a dead weight of excessive bureaucrocy in its administrative processes, ossified as a consequence of the extreme rigidity of the legislative procedures now in force, all this requiring a reformulation of its very postulates. To this and, Valencian Autonomous Regional Community is drawing up a new legal framework within which it will further a redefining of the proper voice as to the process of creating urban ground space to be apportioned to the Administration, the Builder as such and the Owner of the same, hoping in doing so to put in question the actual understanding of the last of these as not only the prime but the only mover in such matters. The paper relates that these moves are already well under way and gives a foretaste of the lines of arguement and criteria that these will be structured by and embody. ; La situación urbanística española actual, no puede considerarse satisfactoria. Problemas de una excesiva burocratización de los procedimientos administrativos y la rigidez que acusan muchas de las determinaciones fundamentales del sistema legislativo vigente hacen absolutamente necesaria la reformulación de sus contenidos. La asunción de las competencias legislativas en materia de Urbanismo y Ordenación del Territorio por las Comunidades Autónomas, permite la posibilidad de desarrollar un nuevo estatuto juridico que respetando el marco básico de la legislación estatal pueda sustituir los aspectos supletorios que ésta conlleva desde nuevas ópticas de intervención urbana. En este sentido, la Comunidad Autónoma Valenciana está formulando un nuevo marco legal desarrollando la potenciación de la potestad urbanizadora sobre la base del reconocimiento que tienen en el proceso de producción del espacio urbano la Administración, el Urbanizador y el Propietario, frente a la concepción vigente de considerar a éste último como casi único actor del mismo. En estos momentos, los trabajos se encuentran muy desarrollados. En la Ponencia que se presenta se avanzan las líneas y criterios generales que los presiden y estructuran.

The author here explains the nature of two of the sections of the New Law, namely the Fourth which covers"compulsory purchase and patrimonial responsibilities" and the first chapter of the Fifth which defines"compulsory sale and substitution". The Fourth is said here to assure the private citizen's property rightsas against town and country panning initiatives whilst the other aims to guarantee the fulfilling of legal requisitesand to so sets out the penalties accruing on their not being met. The latter is here felt to offer littlethat is novel but is upon those few that there are the author has centred his paper. As to compulsory purchase,these novelties in question are most marked when it comes to rights as to a reversion on such decisionsand a new figure governing a re-estimate of ground value subsequent to any modifying of the purpose to whichany land in question can be put according to its territorial administration definition. There is also new regulationof the grounds for compulsory purchase for cases in which obligations have not been met and theseare said to but continue the doctrine established by the legislation of 1992. ; Uno de los aspectos mas controvertidos de toda legislación reguladora del suelo es el que afectaa la valoración del mismo. De hecho, desde 1954 con la Ley de Expropiación Forzosa y, sobre todo, desde1956 con la primera Ley de Suelo, vienen estableciéndose diversas metodologías de tasación que unas vecesrespondían más a la realidad preexistente, al margen de eventuales expectativas potenciales de futuroque pudieran aplicarse y en otras ocasiones, venían a considerar precisamente dichas expectativas en la determinacióndel justiprecio. En concreto, la legislación anteriormente vigente, la Ley de Suelo 6/98 y su Reforma10/2003, se integraba en esta última concepción, valorándose el suelo por la metodología residualaplicada al aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y ello, desde el mismo momento dela reclasificación, es decir, por el equivalente al beneficio del potencial negocio inmobiliario derivado de lasprevisiones del Plan, pero sin que los afortunados propietarios del suelo reclasificado acometieran actividadempresarial ni llevaran a cabo inversión urbanizadora alguna. Y sin embargo, el mandato imperativo delartículo 47 de la Constitución exige a los poderes públicos que procedan a impedir la especulación del suelo,única especulación prohibida expresamente por la Carta Magna. Por ello, la Ley 8/2007 viene a clarificarel sistema de valoraciones, tasando el suelo por los usos y actividades legalmente consolidadas en el momentode la tasación y no por las expectativas potenciales derivadas de la eventual materialización de losaprovechamientos urbanísticos atribuidos por el planeamiento. Con ello, la Ley da respuesta a las ampliasdemandas sociales manifestadas, así como y sobre todo, a satisfacer el mandato constitucional de impedirla especulación del suelo que establece su artículo 47.

Índice Introducción. Constantes históricas del urbanismo español Una aparente explicación a los problemas. Efectos perversos derivados de una reclasificacion indiscriminada. Hacia un modelo de desarrollo urbano deseable y sostenible. El origen de los problemas. El propietario de suelo como hegemónico agente urbanizador. La ineficiencia del sistema tradicional. Necesidad de reformular la gestión de la urbanización. Programación lúcida de la producción de ciudad. Efectos jurídico-económicos de la reclasificación de suelo en la legislación estatal. La necesaria reformulación del viejo sistema legal de planeamiento. La extensión del modelo a la ciudad consolidada. El papel del edificador y del rehabilitador. Adecuación del modelo propuesto al marco constitucional. Efectos de la sentencia. Del tribunal constitucional y compatibilidad con la ley estatal 6 / 98. Resumen La ejecución del urbanismo en la escala intermedia, en el marco jurídico tradicional español, se confía a dos operadores exclusivos: a la Administración para actuaciones de utilidad pública y a los propietarios del suelo para las de utilidad privada. A pesar de ello, la eficacia del sistema ha resultado totalmente insatisfactoria: el suelo urbanizable no se urbaniza adecuadamente, el urbano se densifica y congestiona, el rústico se ocupa indiscriminadamente y el problema de la vivienda no se resuelve. Diversas legislaciones autonómicas están promoviendo nuevos marcos jurídicos que pretenden dar respuesta a los problemas señalados. En concreto, la Ley Valenciana de 1994 ha sido la primera en la creación del nuevo modelo. El sistema se basa en la consideración como función pública que caracteriza a la actividad de crear infraestructuras urbanas de uso y dominio públicos, es decir, de la actividad de urbanizar. De acuerdo con ello, su ejecución deberá ser realizada bien por la Administración por gestión directa, bien por un particular, propietario o no de los suelos a urbanizar, en régimen de concurrencia por gestión indirecta. De esta forma, se quiebra el bloqueo oligopolista que blindaba el mercado de suelo urbanizaba abriéndolo a la concurrencia, a la competencia, bajo control público, compaginando de manera inteligente la actividad empresarial con la función pública. Estos son los nuevos modelos que se están recogiendo en diversas legislaciones autonómicas y cuya experiencia aplicativa viene siendo valorada globalmente como positiva, sin perjuicio de su necesaria perfectabilidad en el tiempo. Abstract Within the traditional Spanish legal framework, mid-sized urban development has always been left up to two operators: the Government, for development aimed at public use, and property owners, for development aimed at private use. Despite this, the system has not been at all effective: land for development has failed to be developed satisfactorily, developed land have become denser and more congested, the countryside has been indiscriminately occupied and the problems of housing have not been resolved. There are a number of regional laws that now promote developing new legal frameworks to try to address these problems. The Valencian Act of 1994 was the first to create such a model. The model is based on it being a public duty to create urban infrastructure in the public domain and for public use. Development should be carried out either by the Government, who would be directly responsible for its management, or by an individual (possibly but not necessarily the owner of the land to be developed) in a competitive environment with indirect management. This would break the oligopolistic hold that blocks the building-land market and open It up to competition, under public control, in a way that intelligently combines business activities with public duties. These new models are appearing in various regional laws and the hands-on experience gained from their application is generally considered positive, even though they still need to be perfected overtime.

The author here explains the nature of two of the sections of the New Law, namely the Fourth which covers"compulsory purchase and patrimonial responsibilities" and the first chapter of the Fifth which defines"compulsory sale and substitution". The Fourth is said here to assure the private citizen's property rightsas against town and country panning initiatives whilst the other aims to guarantee the fulfilling of legal requisitesand to so sets out the penalties accruing on their not being met. The latter is here felt to offer littlethat is novel but is upon those few that there are the author has centred his paper. As to compulsory purchase,these novelties in question are most marked when it comes to rights as to a reversion on such decisionsand a new figure governing a re-estimate of ground value subsequent to any modifying of the purpose to whichany land in question can be put according to its territorial administration definition. There is also new regulationof the grounds for compulsory purchase for cases in which obligations have not been met and theseare said to but continue the doctrine established by the legislation of 1992. ; Uno de los aspectos mas controvertidos de toda legislación reguladora del suelo es el que afectaa la valoración del mismo. De hecho, desde 1954 con la Ley de Expropiación Forzosa y, sobre todo, desde1956 con la primera Ley de Suelo, vienen estableciéndose diversas metodologías de tasación que unas vecesrespondían más a la realidad preexistente, al margen de eventuales expectativas potenciales de futuroque pudieran aplicarse y en otras ocasiones, venían a considerar precisamente dichas expectativas en la determinacióndel justiprecio. En concreto, la legislación anteriormente vigente, la Ley de Suelo 6/98 y su Reforma10/2003, se integraba en esta última concepción, valorándose el suelo por la metodología residualaplicada al aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento y ello, desde el mismo momento dela reclasificación, es decir, por el equivalente al beneficio del potencial negocio inmobiliario derivado de lasprevisiones del Plan, pero sin que los afortunados propietarios del suelo reclasificado acometieran actividadempresarial ni llevaran a cabo inversión urbanizadora alguna. Y sin embargo, el mandato imperativo delartículo 47 de la Constitución exige a los poderes públicos que procedan a impedir la especulación del suelo,única especulación prohibida expresamente por la Carta Magna. Por ello, la Ley 8/2007 viene a clarificarel sistema de valoraciones, tasando el suelo por los usos y actividades legalmente consolidadas en el momentode la tasación y no por las expectativas potenciales derivadas de la eventual materialización de losaprovechamientos urbanísticos atribuidos por el planeamiento. Con ello, la Ley da respuesta a las ampliasdemandas sociales manifestadas, así como y sobre todo, a satisfacer el mandato constitucional de impedirla especulación del suelo que establece su artículo 47.